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春雷滾滾!南甯新出讓地塊“不限房價”成主流?

時間:2019-02-21 16:40:58    浏覽量:0

2月中旬已至,前夜大雨滂沱,春雷滾滾。春寒料峭之際卻有絲絲和溫潤邕城大地。

南甯土地市場暗雷翻滾。春節過後,新出讓地快將接連上架,5幅約666畝商住地將于3月14日前競拍。這些地塊都有個共同的特征——不限房價。“不限房價”四字猶如春雷般炸響樓市,引發衆人對2019南甯房價的各種揣測。

漸成主流的“不限房價”會不會讓未來南甯房價脫缰,絕塵而去?

01666畝“不限房價”商住地要出讓

今年南甯的土地供應開閘比往年更早,規模更大,一不小心就弄出個“666”。

根據南甯市國土資源局已發布的土地出讓公告統計,截至3月14日,南甯土地市場將有5幅地出讓,出讓面積共666.247畝。除龍崗1幅約250畝地爲商住、教育綜合用地,其余4幅均爲商住地。從地塊位置來看,五象、江南、興甯皆有供應。這些地塊分別在2月28日、3月7日、3月14日出讓。

在出讓方式上,即將登場的5幅地均不限房價。除了興甯1幅舊改地塊采用挂牌方式公開出讓,按出價最高且不低于底價者得原則確定競得人,其他地塊多采用限地價、競産權移交住房、競公租房等組合方式挂牌出讓。

這些地塊中,關注度最高的是2月28日出讓的龍崗板塊249.98畝商住、教育用地,該地塊采用“限地價,競産權移交住房”的挂牌方式公開出讓而占地約100畝的教育用地,需配齊從幼兒園到小學、初中、高中各一所,共容納學生1500人。且明確須引入知名國際學校品牌(該品牌須已在中國境內辦學,且旗下至少一所學校入圍2017胡潤·百學中國國際學校百強排名前五十名)辦學。情請點擊:【龍崗威水了!將出讓250畝地,從幼兒園到高中配齊“國際名校”】

3月7日,江南將出讓沙井板塊2幅共372.72畝商住“回爐”地。它們在去年10月31日曾因無人報名而流挂。再次出讓,地塊內仍配建人才安置房,並按6800元/平方米(含裝修)限定銷售給江南區轄區內引入的科技産業高級人才。而部分條件有所調整。如2幅地塊內配建的學校也調整爲不占用地塊面積。出讓方式上,不再限房價,而是采用“限最高地價、競産權移交住房”挂牌公開出讓方式。

△近期出讓地塊信息列表:

02不限房價,並非首次

“不限房價”,是這一批地塊最引人矚目的焦點。

“限價”,已是近兩年來南甯房地産市場的主旋律。從2017年6月開始,南甯商住地的出讓,多采用限地價、限房價、競産權移交住房等靈活組合方式出讓。除了舊改地,或者較爲偏遠的金陵鎮地塊,多設置了“所建商品住宅均價(毛坯價)不得超過xx元/平方米”的房價紅線。

而這波土地供應,竟全部“不限房價”。更有流挂的“回爐”地再次出讓,也剔掉“限房價”這項約束。

其實,在近一年以來出讓的地塊中,“不限房價”並非首次出現。

2018年7月20日,聯發拿下的興甯區北侖路以東259畝純住宅用地,采用“限地價,競現房銷售,競産權移交住房”的方式拍賣出讓,不限房價。

2018年12月24日,中海拿下的仙葫板塊2幅共318.6畝純住宅用地,采用 “限最高地價、競産權移交住房”挂牌出讓方式,不限房價。

2019年以來,除了2幅103畝舊改及單位房用地,有8幅894畝商住地成交,其中就有4幅共348畝地不限房價,包括1月30日龍光拿下的鳳嶺南65畝商住地,以及2月14日廣西農墾拿下的明陽工業區3幅約283畝商住地。

03限房價扭曲南甯樓市

2017年土地“限價令”實施以來,不少成交地塊拿地成本較高,一些地塊還要移交面積數目不小的“産權住房”,導致開發商利潤空間被大大壓縮。例如去年龍崗、沙井部分新上市樓盤,因爲限價等原因,樓盤銷售幾乎微利甚至虧本。更有部分高價、高産權移交房面積的項目陷入停擺狀態。

限價導致了市場扭曲,企業爲了盈利不得不采取各種手段:

一、“外收”、茶水費等現象層出不窮。樓盤不外收10萬以上,都不好意思說是知名房企開發的高端樓盤。個別樓盤一套房的外收竟達80多萬元以上。

外收還導致一個後果——稅收流失。

二、限價導致部分樓盤“精裝修標准”名不副實。爲增加企業盈利,開發商大幅提高裝修標准。一些樓盤3000元/平方米的精裝修標准,根據業內人士透露,造價可以做到不足1000元/平方米。部分樓盤精裝修質量不合格,導致樓盤維權事件不時發生。

三、一些實力雄厚的房企,因爲限價就放緩樓盤工程進度,變相捂盤,等價格有所松動後再上市發售,客觀上影響市場供給,刺激區域價格上漲。

04不限房價會不會成主流?

限房價表面上“限制”房價過快增長,實際上扭曲市場,不能讓價格給市場發出真實的調節信號。

從大趨勢看,房地産長效機制的逐漸建立將讓各種限制市場價格的調控措施逐漸退出市場。2018年中央經濟工作會議對2019年房地産政策部署未提“調控”,而是強調“構建房地産市場健康發展長效機制。

再從全國來看,新出讓土地“不限房價”剛剛開始。1月9日,北京市發布了2019年的第一次土地使用權出讓預申請公告。公告中提到:兩宗地塊均不設定住宅銷售限價。

過去一年,北京土地市場降溫明顯,與出讓方限制房價,又要求企業競爭地價,且有時需要競地塊的自持面積有關。土地出讓部門主動給予“取消限價”等各類積極信號,目的是促進土地交易和供地計劃的完成。

就南甯城市而言,限價影響企業的投資意願,客觀上不利于南甯經濟發展。2017年南甯地區生産總值增長8%、固定資産投資增長12%。2018年南甯地區生産總值增長漲幅下降至5.4%,降幅明顯,經濟下行壓力巨大。

2019年南甯地區生産總值增長目標爲7%,任務重大!作爲經濟支柱的房地産業,需要進一步松綁才能穩經濟。

從目前來看,南甯“不限房價”新出讓地塊越來越多,已有成爲主流的迹象。也不排除,因爲南甯做法引起全國太大關注或其他因素影響,主管部門在未來新出讓地塊中設置新價格條件。

05不限價會導致房價飙升嗎?

新地不限房價後,南甯房價會怎樣?

從目前的樓市行情來看,區域成交分化明顯,部分區域樓盤走量緩慢,即便放開房價限制,部分樓盤漲得起也不一定賣得動。至于未來南甯房價會不會飙升,關鍵看市場供求情況。

可是,“不限房價”後部分開發商或中介機構從業人員極有可能以此爲銷售說辭,制造市場即將漲價的恐慌情緒,造成“羊群效應”,逼定客戶購買。信息的不對稱極容易造成市場恐慌。

近日,南甯十四屆人大第四次會議的政府工作報告中,堅持“房住不炒”,以穩地價、穩房價、穩預期爲2019年的主要目標。預計今年南甯樓市調控將保持政策的穩定性和連續性。

要穩房價,不但要穩地價,還要穩預期。當“不限房價”漸成主流,政府主管部門“穩預期”的措施做好了嗎? 

轉載自“搜狐焦點”

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